|
СПРАВОЧНИК ОЦЕНЩИКА 2024, 2-е полугодие
Коэффициент, учитывающий обесценивание индивидуального жилого дома в результате физического износа
Опубликовано: 02.07.2024
Коэффициент, учитывающий обесценивание индивидуального жилого дома в результате физического износа, предназначен для расчета стоимости объекта оценки методами затратного подхода.
|
|
|
|
Характеристика объекта
|
Нижняя граница
|
Верхняя граница
|
Среднее значение
|
|
Хорошее состояние. Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента.
Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ.
|
0,00
|
0,25
|
0,13
|
|
Удовлетворительное состояние. Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.
|
0,30
|
0,50
|
0,40
|
|
Неудовлетворительное состояние. Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.
|
0,55
|
0,75
|
0,65
|
|
Ветхое состояние. Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих - весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь
по проведении охранных мероприятии или полной смены конструктивного элемента.
|
0,80
|
0,90
|
0,85
|
|
Негодное состояние. Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы.
|
0,95
|
1,00
|
0,98
|
|
Основные понятия
Предполагается, что физический износ объекта недвижимости не соответствует снижению его стоимости (обесцениванием) в результате износа.
Например, согласно общепринятым справочникам, физический износ объекта недвижимости, несущие конструктивные элементы которого находятся в аварийном состоянии, составляет 60-80%.
На практике такие объекты рекомендуются к сносу или реконструкции (стоимость которой обычно сопоставима с новым строительством),
то есть происходит почти полное обесценивание объекта, которое очевидно составляет более 80% от стоимости строительства.
Данный пример демонстрирует, что физический износ объекта недвижимости не в полной мере отражает снижение его стоимости.
Поэтому при расчете стоимости объекта недвижимости затратным подходом представляется более целесообразным учитывать не прямой износ объекта,
а его обесценивание в результате износа.
|
|
Критерии выбора значений
Для жилых домов, находящихся в хорошем состоянии
Среднее значение корректирующего коэффициента рекомендуется применять к ценам жилых домов, конструктивные элементы которых в целом находятся в хорошем состоянии,
при этом отдельные быстроизнашиваемые элементы требуют проведения ремонта или замены.
Значения ниже среднего рекомендуется применять к ценам жилых домов, конструктивные элементы которых находятся в новом состоянии и не требуют ремонта,
а значения выше среднего, к ценам жилых домов, конструктивные элементы которых в целом находятся в хорошем состоянии,
при этом большая часть быстроизнашиваемых элементов требует проведения ремонта или замены.
Для жилых домов, находящихся в удовлетворительном состоянии
Среднее значение корректирующего коэффициента рекомендуется применять к ценам жилых домов, большая часть ненесущих конструктивных элементов которых находится в удовлетворительном состоянии
и требует проведения текущего ремонта.
Значения ниже среднего рекомендуется применять к ценам жилых домов, отдельные ненесущие конструктивные элементы которых находятся в удовлетворительном состоянии и требуют текущего ремонта.
Для жилых домов, находящихся в неудовлетворительном состоянии
Среднее значение корректирующего коэффициента рекомендуется применять к ценам жилых домов, большая часть ненесущих конструктивных элементов которых находится в неудовлетворительном состоянии
и требует проведения капитального ремонта.
Значения ниже среднего рекомендуется применять к ценам жилых домов, отдельные ненесущие конструктивные элементы которых находятся в неудовлетворительном состоянии и требуют капитального ремонта,
а значения выше среднего, к ценам жилых домов, большая часть ненесущих конструктивных элементов которых находится в неудовлетворительном состоянии и требует замены.
Для жилых домов, находящихся в ветхом состоянии
Среднее значение корректирующего коэффициента рекомендуется применять к ценам жилых домов, большая часть несущих конструктивных элементов которых находится в аварийном состоянии
и требует проведения капитального ремонта.
Значения ниже среднего рекомендуется применять к ценам жилых домов, отдельные несущие конструктивные элементы которых находятся в аварийном состоянии и требуют капитального ремонта,
а значения выше среднего, к ценам жилых домов, большая часть несущих конструктивных элементов которых находится в аварийном состоянии и требует замены.
Для жилых домов, находящихся в негодном состоянии
Среднее значение корректирующего коэффициента рекомендуется применять к ценам жилых домов, конструктивные элементы которых разрушены,
при этом в значимом количестве могут быть использованы вторично в качестве сырья для переработки (например, лом металлов и т.п).
Значения ниже среднего рекомендуется применять к ценам жилых домов, конструктивные элементы которых разрушены,
при этом в значимом количестве могут быть использованы вторично в качестве строительных материалов (например, ж/б плиты, кирпич и т.д),
а значения выше среднего, к ценам жилых домов, конструктивные элементы которых полностью ликвидированы или непригодны для переработки.
|
|
Порядок расчетов
Коэффициент, учитывающий обесценивание индивидуального жилого дома в результате физического износа, предназначен для определения стоимости объекта недвижимости методами затратного подхода.
Стоимость объекта недвижимости затратным подходом определяется по формуле:
С = СЗ · (1 - КС) ,
где СЗ - стоимость замещения (восстановления) объекта оценки, КС - коэффициент совокупного обесценивания объекта в результате износа.
Коэффициент совокупного обесценивания объекта в результате износа рассчитывается по аналогии с коэффициентом совокупного износа.
Коэффициент совокупного обесценивания рассчитывается по формуле:
КС = 1 - (1 - КФИЗ) · (1 - КФУН) · (1 - КЭК) ,
где КФИЗ - коэффициент обесценивания в результате физического износа, КФУН - коэффициент обесценивания в результате функционального износа,
КЭК - коэффициент обесценивания в результате экономического износа.
|
|
Дисклеймер
Настоящий справочник не является обязательным при осуществлении оценочной деятельности и предназначен для использования в качестве
дополнительного источника информации.
Оценщик обязан самостоятельно проверить применимость сведений, представленных в справочнике, к конкретным условиям проводимой оценки.
Ответственность за достоверность и точность результатов оценки несет исключительно оценщик.
Авторы справочника не несут ответственности за любые убытки, ущерб или упущенную выгоду, возникшие в результате использования или неиспользования информации,
содержащейся в настоящем справочнике.
|
|
|